WYCENA NIERUCHOMOŚCI MARTYNA KORNACKA

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Rzeczoznawca Majątkowy Martyna Kornacka

Zakup działki budowlanej – na co należy zwrócić uwagę?

Dla wielu osób jedną z najważniejszych decyzji, jakie podejmują w życiu jest decyzja o budowie własnego domu. Zanim jednak przejdziemy do realizacji marzeń musimy zmierzyć się z niełatwym wyborem, jakim jest zakup odpowiedniej działki. Jest to bowiem decyzja strategiczna dla całego przedsięwzięcia. W artykule postaram się przybliżyć Państwu, na jakie cechy nieruchomości gruntowych należy zwracać uwagę, aby w przyszłości móc cieszyć się wymarzonym domem bez zbędnych problemów i ponoszenia dodatkowych kosztów.

Lokalizacja

Jednym z najważniejszych parametrów, jakimi kierujemy się przy kupnie działki jest niewątpliwie jej lokalizacja. Podejmując decyzję o budowie domu powinniśmy dogłębnie zastanowić się, nad tym ile czasu jesteśmy w stanie przeznaczyć na dojazdy do pracy, szkoły, odwożenie dzieci na zajęcia dodatkowe. Wybierając nieruchomość sprawdźmy czy i w jakiej odległości ma ona dostęp do komunikacji publicznej. Dojazd do działki ma zasadnicze znaczenie w porze zimowej, kiedy niezbędne jest odśnieżanie drogi dojazdowej do nieruchomości. Ceny nieruchomości gruntowych zlokalizowanych w mieście lub na jego obrzeżach są oczywiście wyższe od tych położonych na wsi lub z dala od innych zabudowań. Warto zastanowić się, czy jesteśmy w stanie zapłacić więcej za działkę, aby później ponosić mniejsze koszty związane z dojazdami do centrum miasta i utrzymaniem nieruchomości. Często realizacja marzenia o „domu pod lasem”, położonego z dala od sąsiadów po kilku latach okazuje się złudna. Wysokie koszty utrzymania nieruchomości, w tym jej ochrony, okazują się zbyt wysokie dla właścicieli.

Parametry działki

Jeśli znaleźliśmy działkę w okolicy, która nam odpowiada, powinniśmy szczegółowo przeanalizować jej parametry. Pod uwagę w pierwszej kolejności należy wziąć rozmiar działki. Od niego zależy późniejszy etap czyli wybór projektu domu. Warto zastanowić się, jaki budynek chcielibyśmy zbudować na działce. Im szersza działka, tym więcej projektów domów można do niej przystosować. Działki długie i wąskie znacznie zawężają możliwość zabudowy. Należy pamiętać, że w myśl obowiązujących przepisów odległości zabudowy od granicy działki budowlanej powinny wynosić co najmniej 4 m (ściany budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi) lub 3 m (ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych). Istotną kwestią jest sprawdzenie statusu drogi dojazdowej do nieruchomości. Najlepszą opcją jest zakup działki z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. Oszczędzi to nam niemałych opłat i dodatkowych formalności. Jeżeli okaże się, że droga prowadząca do wybranej przez nas nieruchomości ma status drogi prywatnej, należy dowiedzieć się na jakich zasadach możemy z niej korzystać. Jeśli ustanowiona została służebność, należy sprawdzić, czy została ustanowiona dla każdoczesnych właścicieli. Jeśli nie, może się okazać, że nowy właściciel nie będzie mógł z niej korzystać. Konieczne będzie w takim przypadku ustanowienie służebności drogi koniecznej, które wiąże się z dopełnieniem szeregu formalności, jest kosztowne i czasochłonne. Kolejnym parametrem dotyczącym działki gruntu są warunki geologiczno-glebowe. Podmokłość terenu, rodzaj gleby, czy poziom wód gruntowych mają istotny wpływ na późniejsze prace budowlane m.in. na podpiwniczenie domu, dobór odpowiednich materiałów i technologii budowlanych, co również może znacząco podnieść koszty inwestycji. Wybierając działkę budowlaną pod budowę wymarzonego domu, należy wziąć pod uwagę koszty związane z uzbrojeniem działki (gaz, prąd, woda). Działka uzbrojona to działka, wyposażona w przyłącza energetyczne, wodociąg, a także sieć gazową, kanalizacyjną i linię telekomunikacyjną. Decydując się na działkę nieuzbrojoną musimy wziąć pod uwagę koszty uzbrojenia jej w poszczególne media, które są zależne od odległości od sieci. Informacje o warunkach przyłączeniowych, kosztach i czasie wykonania przyłączenia uzyskuje się u dostarczycieli mediów.

Przeznaczenie działki

Kolejnym ważnym elementem związanym z weryfikacją działki gruntu, którą planujemy zakupić jest zbadanie jej przeznaczenia. Jeśli dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z niego uzyskamy informacje dotyczące przeznaczenia gruntu, a także dopuszczalne parametry budynków m. in. wysokość, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu. Z planu miejscowego zaczerpniemy również informacji dotyczących planowanych inwestycji, które mogą dotyczyć obszaru, na którym położona jest interesująca nas nieruchomość lub jej sąsiedztwa. Może okazać się, że w bliskim otoczeniu planowana jest budowa drogi lub oczyszczalni ścieków. Dodatkowych informacji o nieruchomości dostarczy nam również studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, sporządzane obligatoryjnie dla terenu całej gminy. Nie stanowi ono prawa miejscowego, ale na jego podstawie sporządzane są plany miejscowe.

Jeśli okaże się, że działka leży na obszarze, dla którego nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek o jej wydanie możemy złożyć nawet jeśli nie jesteśmy właścicielami nieruchomości. To uchroni nas przed kupnem terenu, na którym nie będziemy mogli wybudować zaplanowanego przez nas domu jednorodzinnego.

Stan prawny

Przed zakupem działki konieczne jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości (tutaj) możliwe jest przeglądanie ksiąg wieczystych nieruchomości. Na jej podstawie dowiemy się, kto jest prawnym właścicielem działki, czy nieruchomość obciążona jest ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipoteką. Warto udać się również do wydziału geodezji właściwego starostwa powiatowego i pobrać uproszczony wypis z rejestru gruntów oraz kopię mapy ewidencyjnej i zasadniczej. Na podstawie tych dokumentów potwierdzimy informacje dotyczące klas gruntu. Warto również dokładnie przyjrzeć się mapom i zweryfikować, czy informacje na nich zawarte nie odbiegają od rzeczywistości jaką zastaliśmy na miejscu.

Jeśli uda nam się znaleźć nieruchomość, która spełnia wszystkie nasze oczekiwania, nie zapominajmy o kosztach związanych z jej zakupem. Do ceny działki dodajmy koszty związane z pośrednikiem, wyceną nieruchomości, koszty sądowe, opłatę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych (2%). Po dokonaniu wyboru i podpisaniu aktu notarialnego możemy przystąpić do realizacji wymarzonej i wyczekiwanej inwestycji.

Autor: Martyna Kornacka Rzeczoznawca Majątkowy

Po więcej artykułów dotyczących rynku nieruchomości zapraszam wkrótce!

Wycena nieruchomości

Martyna Kornacka

09-410 Płock

Al. Jana Pawła II 15/14

tel. 502 154 264

wycena.kornacka@gmail.com

MENU

NIP 774 316 46 71

REGON 380364928

O FIRMIE